광진구 임장 (1) 광장동 (현대파크빌10차, 극동아파트, 청구아파트, 힐스테이트, 삼성아파트)

 

지리 & 교통 & 개발호재

 

 
 
 
(1) 지리: 광진구는 서쪽으로 성동구, 동대문구, 북쪽으로 중랑구, 남쪽으로 한강끼고 송파구 동쪽으로는 구리시 강동구와 인접.
(2) 교통: 2호선(강변, 구의, 건대입구), 5호선(광나루, 군자), 7호선(군자, 중곡) 
(3) 개발호재: 동서울터미널 현대화 사업 (스타필드, 이마트 본사 등 입주 예정), 구의 & 자양 재정비촉진지구 개발

-> 광장동보다 구의, 자양동에 영향을 미칠듯. 구의, 자양쪽에 신축 공급이 되면 광장동 구축은 경쟁력이 상대적으로 감소하려나 궁금하다.
 
 
 

인구 & 학군 & APT 공급물량

 
 

(4) 인구: 광진구의 지역 인구가 빠지는 중 <-> 자양동의 인구는 늘어나고있음. (아마도 재개발, 재건축 호재로 인해)
(5) 학군: 광장동 학군이 좋고 살기 좋다고 소문나 (대원외고, 중학교, 광남중, 광남고) & 광장동, 구의동 사이 사거리 학원가 형성
 => 투자자 비율보다 실수요의 비중이 높은 동네
(6) APT 공급물량: 26~30년 수요 > 공급 

* 공급보다 수요가 많을 수록 상승기에 가격이 잘 오르고, 하락기에 가격방어가 잘된다고함.

 
 

임장후기

광장현대파크빌 10차아파트 
- 00년(27년차), 1170세대, 314% / 20%
- 광나루역에서 도보 5분 거리
- CBD(5호선 32분), YBD(5호선 44분), GBD (강남 기준 마을버스 탑승 -> 강변역, 35분)
- 단지 앞 버스 정류장 (공항버스 +)

주변 인프라
- 광나루지구대
- 편세권이나 대형마트와의 거리가 있음 (강변 롯데마트, 천호 이마트 -> 도보 이동 불가)
- 가까운 곳으로는 옆 광장힐스테이트 상가에 소규모 상점들(스타벅스, 파리바게트 등), 극동아파트 GS 더 프레시 있음
- 한강공원 도보 10분 거리

 

학군
- 단지 내 어린이집 있음
- 양진초 배정, 도보 7분거리
- 근처 광남중, 광남고

단지분위기
- 단지 내 차량이 접근할 수있는 구역과 아닌 구역이 나뉘어져있어 아이들이 다니기에 좋을 듯.
- 건폐율 20%로 동간 간격이 빽빽하지 않아 답답하지 않았음.
- 주차공간은 대부분 지하주차장. 아파트 단지내와 연결은 되지 않음. 
- 세대당 1.03대로 다른 구축아파트에 비해 여유있는 편이라고 느꼈음.
- 27년 연식이나 제법 깔끔하게 관리되고 있는 느낌.

총평
- 59타입(22평) 기준 평단가 8023만원 (광장동 평균 5230만원)
=> 광장동 상승 분위기 반영된 가격 같음, 극동아파트 재건축 시 더 올라갈지 ?
- 구축이나 용적률 314%로 재건축의 가능성 별로 없음. 입지 괜찮은 구축 실거주형에 가까움.

 
 
 

광장 극동아파트 1차
- 85년(42년차), 448세대, 204% / -
광장 극동아파트 2차
- 89년(38년차), 896세대, -/-
- 세대수는 1차보다 많으나 대지지분이 1차가 더 큼.
- 주차난 심각

총평
- 1차는 세대당 1대, 2차는 0.88대라고 적혀있으나 실제로 빼곡빼곡 주차된 차량들이 답답하게 느껴졌음.
- 아파트 간의 간격도 좁아 사생활 보호가 될까. 창문은 열 수 있을까 생각되었음.
- 확실히 한강변에 가까울수록 매물가 높게 형성.
- 재건축 지정

 

광장삼성아파트
- 89년(38년차), 195세대, 249% / 19%
- 혼합식 : 계단 + 복도
- 주변 아파트에 비해 매물가 낮음 (광장 삼성아파트 20평대 기준 4939만원)

총평
- 재건축 추진위원회 발족
-> 용적률과 2동 밖에 없는 걸 보면 재건축 속도는 빠를 수 있으나 추가 분담금이 많지는 않을까 궁금함.
    카페 찾아보면 주민 동의 73% 가 이미 넘어 건설사 입찰 공고가 올라온다고 함.
    광남 초, 중, 고 바로 앞인 위치, 한강으로 바로 이어지는 곳. 중 ~ 고층부터는 한강뷰 가능한게 메리트 일듯. 
    재건축되면 극동아파트 재건축과 함께 가격 얼마나 점프할지 궁금하다.

광장힐스테이트
- 12년(15년차), 453세대 (총5개동), 228% / 18%
- 광나루역에서 도보 10분 거리 
- 세대당 1.52대
- 30평대 기준 7412만원 (광장동 평균 5179만원) 

총평
- 확실히 광장동 내 신축아파트 축에 속하는 만큼 단지 분위기가 제일 깔끔했다. 고요한 느낌.
  가격은 신축이 많이 반영되어 주변아파트보다 매물가 높음.
- 커뮤니티 시설로 독서실, 어린이집, 헬스장 있음

청구아파트
- 96년(31년차), 654세, 398% / 26%
- 학원가 인접
- 양진초 & 중 도보 5분 
- 꽉채워서 지은 고밀도 단지 느낌.
- 재건축 기대보다 실거주 느낌으로. 다른 아파트에 비해 평단가 낮은편. BUT 주변 아파트 상승에 맞춰 매물가 따라감.

전체적으로 동네가 깔끔. 유흥, 유해시설 찾아볼 수 없었음.
학원가 쪽으로 병원, 마트 상권 활발.

광장동 느낌
올림픽대교를 통해 이동이 빠르다는 장점은 있지만, 전반적으로 차량 통행이 많아 다소 시끄럽고 분주한 느낌을 받았다. 초·중·고가 가깝고 한강변 입지, 교통 여건도 나쁘지 않아 생활 인프라는 괜찮은 편이다. 다만 차량 이동이 활발한 지역 특성상 차분하고 정겨운 주거지 분위기라기보다는, 실용적이고 학군 중심의 생활형 주거지에 더 가까운 인상을 받았다.

 
 
 
이번 첫 임장을 통해 지역의 분위기와 장단점을 직접 확인할 수 있었습니다. 지도와 데이터만으로는 알 수 없었던 생활감과 동선, 실제 단지 컨디션을 느낄 수 있어 의미 있었어요.

물론 처음 도전해보는거라 부족하고, 아직도 배워나가야할게 많은데 앞으로도 꾸준히 임장을 다니며 공부하고, 기록을 남겨보겠습니다.

다음 지역 임장기로 또 찾아오겠습니다.
부족하거나 틀린부분은 편하게 댓글남겨주세요.