2026. 3. 7. 10:36ㆍ부동산
이번에는 경기도 구리시 임장을 다녀왔습니다.
서울과 접근성이 좋지만, 가격대는 낮아 매력적인 곳으로 보이더라구요.
(1) 지리: 경기도 중북부에 위치한 시
(전국의 시/군 중에 면적이 가장좁음 = 크기가 서울의 자치구 하나와 비슷한 수준)
서쪽으로 서울, 동쪽으로 남양주, 남쪽으로 한강
(2) 교통: 5호선 장자호수공원역, 경의중앙선 구리
-> 5호선 장자호수공원역에서 10분, 자동차로 15분이면 천호역(5,8호선) 도착. 잠실까지 약 20분대 이동 가능
-> 강남역 32분, 광화문역 38분
(3) 개발호재: 정부 주도 토평2지구 공공택지 개발
-> 2025년 12월 31일 지구 지정이 완료
-> 지구 계획 수립 단계로, 시는 한강 조망 특화 주거단지 조성과 함께 문화 체육 복합시설 도입, 샛강(토평천)
생태하천 복원, 장자 청정호수 조성, 도시 지원시설 용지 확보 등을 통해 ‘스마트 그린시티’ 구현을 핵심 방향으로 설정
[출처] 경기신문 (https://www.kgnews.co.kr)
-> 26년 내 지구계획 승인필요, 사전 청약 27년 이후, 본격입주 30년 이후 예상
(4) 인구
: 17년도부터 증가했다가 20년도부터 급감하는 모습이라 GPT 에게 분석해달라했더니
2017~2020 : 서울 대체 수요 + 재건축 기대 (수택1지구)
2020~2023 : 재건축 이주 + 신규공급 공백
2024~ 힐스테이트 입주로 일부 회복
(5) 학군
: 서울에 비해 특목고 진학률이 현저히 떨어지긴 하나 눈에 띄는 학교는 갈매중, 인창중, 교문중 정도
장자호수공원역 근처 교문중!
(6) APT 입주물량차이
: 지난 번 다녀온 광장도 보다 확실히 수요는 떨어지고, 공급도 들쭉날쭉.
공급보다 수요가 많을때도, 수요보다 공급이 많을 때도.
(7) 임장후기
장자호수공원역 6번 출구 근처 학원가와 상권이 발달되어 있다.
크게 토평지구대 인근과 여기에 중심 상권을 이루고 있는데,
서울에 비하면 아직은 다소 지방적인 분위기.
장자호수공원에 인접한 장자마을금호베스트빌 5단지 2차.
6번출구에서 도보 5분 거리에 위치. 상권가와 가까움.
2001.08 준공, 498세대 / 총 6개동 / 총 24층
총 평수가 42평, 51평, 62평으로 큰편.
평단가 3353만원으로 인접한 다른 아파트보다 크게 높지는 않은편.
오히려 학교가 인접한 한일베라체아파트가 평단가 더 높음.
주변에 노상공영주차장이 있고, 가시덩쿨 같은걸로 울타리가 쳐져있음.
아이들이 뛰어노는 모습이 보기 좋았던 장자호수공원.
첫 광장동 임장때보다, 여유롭고 편안한 느낌이 느껴졌고 사람사는 동네다 싶었다.
가보진 않았지만 토평동 월간 방문자 1위를 기록한 토평마을 e 편한세상 아파트.
2001년 6월 준공. 6번출구에서 도보 10분 정도 거리에 위치. 단지 안으로 들어가면 조금 더 걸릴수도.
장자호수공원과 구리시립토평도서관 사이에 위치.
34평 단일 평수. 평단가 3214만원. 안에 이마트 24편의점이 있음.
토평 2지구 공공주택 개발이 이루어지는 곳과 인접해있어, 가격이 조금 더 오르려나 생각됨.
왼쪽이 구리시립토평도서관. 이 아래쪽으로는 뭐 없음 ..
딱 이 안의 원반경만큼 살만하겠다 싶은 느낌이라고 보면되는데여
장자호수공원에서 반대편으로 횡단보도를 건너면 (장자호수공원역 5번출구쪽) 토평마을 등장.
아무튼 장자호수공원역 근처로 구리고, 구리중, 부양초등학교, 토평고등학교, 토평중학교, 토평초, 장자초, 장자중, 백문초, 교문중 이렇게 위치해있음. 학교가 진짜 많았다. 아이들 학교보낼 시기되면 여기서 키우기 딱 좋겠다란 생각도 들었다.
제일 괜찮아보였던 한일베라체 아파트.
단일평수 26평으로 2001.08년 준공 526세대 / 총 5개동 / 총 21층
평단가 3431만원으로 주변아파트보다 평단가가 제일 높은 곳.
위치적으로 메리트가 있는 것 같다.
럭키아파트
1992년 7월 준공, 608세대 / 총 5개동 / 총 12층
구축아파트로 저렴했는데, 평수는14평 그리고 24평 2개.
복도식, 개별난방. 경로당이 안에 2개 있었고 주변에 어르신분들도 많이 뵐 수 있었음.
아파트 바로 오른편으로는 요양원들도 간간히 보였음, 동네 전체적으로 노인의 비율도 높나 생각이 되었다.
주차공간은 세대수 부족으로 호갱노노에서 봤는데, 주말 낮시간대 방문했을 때 (놀러갔었을 수도 있지만?)
지난 번 방문한 광장동 극동아파트 만큼의 주차난은 없었고, 오히려 빈자리도 보이고 여유로워보였다.
구축이지만 외관이 깔끔했고, 내부 구조도 괜찮은 듯.
나중에 주변 개발 호재가 있으면 가격이 좀 오르지 않을까 싶은데, 24평 현재 매매가 5억 9천으로
훗날을 기대하고 실거주하기에는 평수가 좀 작은편인 듯 햇다.
럭키아파트 오른쪽으로 위치한 상권. 확실히 장자호수공원역 상권과 차이가 났다.
1번출구로 나왔구요. 동영아파트는 출입구가 닫혀있었다. 입주민만 방문 가능함.
동영아파트46평 평단가2826만원 ( 2001.08, 212세대 / 총 3개동 / 총 23층)
신명아파트35평 평단가 3321만원 (2001.09, 434세대 / 총 6개동 / 총 23층)
평단가 차이
-> 단지규모차이 (관리비효율/거래량 등), 평형차이 ( 한국에서 실수요가 가장 많은 평형은 전용 84㎡ (약 34평), 거래량 차이(세대수가 적어 낮은 가격 거래 1건만 있어도 평단가가 확 떨어짐) 등이 있을 수 있겠다.
이제 3, 4번 출구에 위치한 구리한양우성아파트, 한성3차아파트, LG 원앙아파트 등을 돌아보았는데
하나의 대단지처럼, 낮은 울타리로 구분이 되어있었다. 중간중간 버스정류장도 많고, 중학생 또래 수준으로 보이는 아이들을 가장 많이 본곳.
2000년대 이전 준공된 구축아파트이나 깔끔하게 관리되고 있었음.
전체적으로 8호선 연장되며 (24년 8월) 가격대가 정체되어있다가 상승하는 추세를 보여줌.
-> 교통의 중요성 !!!!!!!!!!!! 기억
거기에 주변 다산신도시, 서울토허제로 더욱 관심이 되어가는 것 같다.
한성1차아파트, 교문일성아파트,참조은동방아파트 -> 가격이 싸서 봤더니 확실히 지하철과 거의 도보 20분 이상 거리에, 일성아파트 위쪽으로는 오르막길에 뒷편으로는 개발되지 않은 허름한 골목이 눈에 띄었다. E편한 세상수택센트럴파크는 그나마 신축 + 브랜드 네임으로 가격을 유지하고 있는건지. 전혀 끌림도 없었다.
여기는 학원가가 제일 많은 곳. 더 들어가보지는 않았다.
2000원에 붕어빵 3개 샀더니 1개 더 내어주신 붕어빵 사장님께 감동받으며 가볍게 둘러본 구리시 임장 끝.
임장은 2번째라 아직 맨땅에 헤딩하는 느낌인데, 확실히 처음 간 것보다 눈에 들어오는것도 많았다.
보이는것도 조금씩 늘고있다는 생각이 들기도하고.
임장 준비시간이 짧아 아파트 분석을 제대로 하지 못하고 갔던게 좀 아쉽긴한데,
다음 임장떄는 손품 열심히해서 발품열심히 팔아 후기를 남겨야지.
아무튼 이번 임장 후기는
✅ 여웃돈 있고, 아이를 키우고 있다면 장자호수공원역 근처에 살고싶다.
✅ 교통 (지하철과의 접근성 -> 서울로의 접근성) 중요하다.
✅ 위치적으로 큰 메리트가 없어보이면 구축보다는 신축 + 브랜드 아파트가 가지는 힘이 크다.
(단 이게 미래에 대한 투자가능성이 있는진 모르겠음)
✅ 학군지와의 거리 중요함.
✅ 세대수가 많고, 사람들이 선호하는 평형수가 있어야함. 즉 거래량이 많을 수 있는 아파트인지 확인하자.
✅ 상권가 (병원, 마트 등) 잘 구성되어있는지 봐야함.
그럼 다음에 찾아오겠습니당 ! 역시나 부족하거나 틀린부분있다면 댓글남겨주세요!
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